Warum umbauen statt neu bauen?

Das ist wahrscheinlich die meistgestellte Frage, verbunden mit der Feststellung, dass neu bauen billiger sei und umbauen immer nur eine Kompromisslösung ergibt.

Die Antwort ist ganz einfach: Weil es nicht immer billiger ist. Wer umbaut, kann sich nacheinander mit allen möglichen Themen befassen, sehr viel selbst planen und dabei vor Ort direkt schauen, was geht und was nicht. Um es ganz klar zu sagen: Die Kompetenz vieler Fachleute ist so gering, dass man den Durchschnitt auf jeden Fall schlagen kann, wenn man sich die Zeit nimmt, viel zu lesen. Was früher einfaches Handwerk war und mit den Händen geleistet wurde, wird heutzutage wissenschaftlich fundiert verstanden und bräuchte zur Fachplanung eigentlich ein Ingenieurbüro, weil die Chancen gut stehen, dass der ausführende Meister nach dreißigjähriger Berufserfahrung mit der Fortbildung im Hintertreffen ist und der theoretische Unterbau seiner Arbeit von fragwürdiger Substanz ist. Wer lesen kann, dem hilft Google, diese Lücke zu schließen. Man kann kein Ingenieurbüro ersetzen, aber ein Einfamilienhaus versteht man durchaus.

Wer also nicht genug Geld hat, kann Freizeit investieren und bekommt ein Ergebnis, was er nie oder nur schwer hätte bezahlen können, weil richtig gute Fachleute richtig teuer sind - falls man überhaupt das Glück hat, welche zu finden. Handwerker kaufen Material bei ihren Lieblingslieferanten und sehen das Geld als "durchlaufenden Posten", während dem Bauherren das Geld einfach davonläuft. Freilich kostet die Suche nach guten Händlern ebenfalls Zeit, spart aber teilweise einen erheblichen Teil der Materialkosten bei besserer Qualität.

Umbauen ist weiterhin gut, wenn der Bestand nur mit viel Geld in dieser Form neu zu erstellen wäre und weitgehend erhalten bleiben soll. Die Änderungen kann man teilweise verschieben und so von neu angesparten Geld bezahlen, statt sie gleich finanzieren und darauf Zinsen zahlen zu müssen. Und sollte ein finanzieller Engpass bestehen, steht der Umbau still, aber man hat wenigstens keine hohen Kreditraten zu bedienen.

Bei einem Umbau beginnt man meist mit einem funktionsfähigen Haus und kann viel Eigenleistung in Planung und Ausführung erbringen, wofür bei einem Neubau einfach keine Zeit ist, wenn man noch Miete zahlen muss. Bei einem Neubau hat man zwar alle Freiheiten, aber eben deswegen ist man ohne entsprechende Aus- oder wenigstens Vorbildung überfordert, diese Freiheit zu nutzen. Die Planungsarbeit in fachkundige Hände abzugeben, ist sehr teuer, und schafft dafür die für Outsourcing typischen Kommunikationsprobleme. Ein neu zu bauendes Haus wird fertig gebaut und muss dann auch gleich fertig bezahlt werden. Wer ein paar Jahre später arbeitslos wird, muß das teure Bad immer noch abbezahlen, auch wenn er jetzt lieber ein altes Bad hätte, dessen Sanierung er vor sich herschiebt.

Wann doch neu bauen?

Neu bauen ist dann billiger, wenn der Bau zügig vonstatten geht und die Planung sich weitgehend auf eine Auswahl aus fertigen Konzepten beschränkt - oder man zufällig selbst vom Fach ist. Wem es genügt, aus ein paar Vorschlägen auszuwählen, und wer sich mit Hausbau nicht beschäftigen möchte, der sollte neu bauen oder ein Haus kaufen, was so bleiben kann, wie es ist.

Bauen im Bestand ist immer mit Risiken verbunden. Überraschungen kosten Zeit, vielleicht auch Geld, und wer unter Termindruck steht, kann keine Überraschungen brauchen. Ein Neubau ist definitiv planbarer als ein Umbau. Die gleiche Ausbauarbeit ist bei einem Rohbau billiger als bei einem bestehenden Gebäude. Wer ein altes Gebäude sieht, hat vielleicht eine Vorstellung vom Ergebnis, denkt an den Charme der alten Architektur, aber dringt gedanklich meist nicht tiefer als die Tapete in das Gebäude ein, z.B. ins Innere einer Wand, die laut Umbauplan entfernt werden soll, aber beim Abriß eine verborgene und nicht mehr tragfähige Stütze preisgibt. Die allermeisten Probleme sind lösbar, nur versauen solche Überraschungen jeden Plan. Wird mit schlechter oder unpassender Substanz begonnen, kann ein Umbau teurer als ein Abriß und Neubau werden.

Was gibt das bessere Ergebnis?

Ist ein Umbau nur ein Kompromiss? Das wird oft gesagt, und es stimmt, doch: Neu bauen ist ebenfalls ein Kompromiss; kein Haus ist perfekt. Es gibt immer ein paar Dinge, die man nicht zu tragbaren Kosten ändern kann, und ein paar Dinge, die vergessen oder falsch geplant werden, egal ob man um- oder neu baut. Gute Fachleute können Detailfragen (meistens) fundiert beantworten, die strategischen Entscheidungen aber nicht abnehmen.

Es lernt der Mensch, so lange er lebt, und wer arbeitet, macht Fehler. Hinterher haben es natürlich immer alle vorher gewusst, besonders die, die selbst zur Miete wohnen. Rückblickend hätte ich manches besser anders gebaut, und genau das höre ich auch von den Bauherren mit Neubauprojekten. Wer gründlich nachdenkt, sich entscheidet, und dabei einen Fehler macht, der erst nach Abschluss der Arbeit sichtbar wird, hat nichts zu bereuen und mehr geleistet, als jemand, der aus Angst einen Fehler zu machen, gar nichts bewegt.

Von Details abgesehen hat es bisher insgesamt sehr gut geklappt.